한국아파트신문사 

주택법 제55조의 2, 공제와 관련 대다수 주택관리사들은 공제의 필요성에 대해서는 총론적으로 인정하는 입장을 보이고 있지만 각론에 들어가서는 일부 반대 의견은 물론 헌법소원까지 제기된 상태다.

이에 당 한국아파트신문사에서는 독자들의 판단과 이해를 돕기 위해 논란이 되고 있는 핵심사안에 대해 대한주택관리사협회 공제담당이사, 사무총장 등 실무 관계자들을 통해 그 진정성에 대해 알아보고 이를 문답풀이 형식으로 풀어봤다.【 편집자 주】

□ 공제사업의 의미 관련

【문】 공제사업 추진 배경은?

【답】 우선 불확실한 위험으로부터 주택관리사들의 공동 구제를 하기 위함이며 나아가 주택관리사의 권익을 높이기 위해 공제사업을 추진하고자 했습니다.

기존의 신원보증보험으로는 관리상의 위험을 담보하기에 역부족이었습니다. 기존의 주택관리사가 가입하고 있는 신원보증보험은 민사외적인 책임이 뒤따를 수 있는 고의를 중심으로 담보하고 배상액을 전액 구상권 행사하는 상품입니다. 즉, 주택관리사를 보호하는 것이 아니고 제3자만을 보호하는 것으로서 주택관리사의 중․장기적 권익향상과는 관계가 전혀 없는 상품입니다. 또한 구상권이 전액 존재하므로 관리사무소장에게는 위험을 담보하는 수단이 될 수 없는 상품입니다. 본인의 가입으로 관리사무소장 개인은 물론 동료인 주택관리사에게 어떠한 혜택도 배려되는 상품이 아니기 때문에 종국적으로는 개인의 재정능력으로 모든 것을 해결해야 하는 것이므로 안정적인 업무수행에 전혀 도움이 되지 못하는 것입니다.

이에 대한 대안으로 모든 주택관리사가 󰡐더불어 살아가는, 신뢰할 수 있는󰡑 법정공제 상품의 출현기대가 10여년 전부터 지속적으로 논의되고 법제화에 대한 각고의 노력이 있었습니다. 주택관리사 모두가 함께 살 수 있는 길이 무엇인가 고민한 결과 협회의 공제사업이 탄생한 것입니다.

공제사업 태동 전의 시각이 󰡒나만 관리 잘해서 사고 안 나면 되지. 사고 나면 내가 다 책임지면 되지. 이웃 단지에서 사고 나면 그 관리사무소장이 책임지면 되지 왜 내가 책임을 분담해야 하지?󰡓라는 시각이라면 공제는 불확실한 관리상 위험으로부터 서로 상부상조해 위기를 타개하자는 것이며 동시에 입주민의 재산상 손해도 보장함으로써 입주민과 주택관리사 모두가 함께 혜택을 보는 제도입니다.

과실로 인한 사고 발생시 그 부담을 공제에서 책임지므로 본인이 직접적 혜택을 보지 않더라도 뜻하지 않은 사고가 발생한 동료 주택관리사가 직접적인 혜택을 볼 수 있는 것입니다. 공제의 궁극적인 목적이 특정 공제 가입자의 과실에 의한 손해를 공제 가입자 모두가 공동으로 배상하는 성격이므로 구상권을 행사하지 않습니다. 즉, 과실 부분에 대해서는 일정한 금액의 자기부담금을 정해두고 나머지를 배상하며 구상권을 행사하지 않는 방향입니다. 다만, 과실이 아닌 고의로 손해가 발생한 경우까지 공동으로 책임을 지기가 어려운 관계로 구상권을 행사하게 됩니다.

그러므로 공제의 시각은 󰡒나에게 사고가 나면 든든한 동료인 공제회원인 주택관리사들이 있잖아. 이웃 단지 관리사무소장에게 사고 나면 나뿐만 아니라 이웃 동료인 공제회원들이 서로서로 공제료로 분담하면 되지 무슨 걱정이야󰡓라는 것입니다.

즉, 자기뿐 아니라 동료 주택관리사에게 도움을 주고 배려하는 정신이 깃든 제도입니다. 협회에서의 공제사업 선도는 향후 주택관리제도의 선진화를 앞당기고 주택관리사의 복리증진에 기여함으로써 주택관리 분야에서는 명실 공히 주택관리사가 중추적 핵심이 되는, 전문가로서 크게 자리매김하는 역사적 사건이라 할 것입니다.

【문】 공제사업을 왜 하려고 하는가?

【답】 협회에서 공제사업을 하고자 하는 것은 첫째, 주택관리사가 단순히 취업해 근무하는 것에 그치지 않고 공동주택 관리 전문가로 거듭나고자 하는 목적입니다. 전문가로서 책임 있는 업무집행과 그에 대한 책임을 상호부조로서 공유하고, 공제 가입을 통한 근무 환경 개선을 추구하며, 전문가의 책임 있는 자세와 근무환경의 개선을 통해 사회적 위상을 제고하고자 합니다.

둘째, 주택관리사의 실질적인 권익 신장을 도모하는 것입니다. 현재 신원보증보험이 갖는 한계(구상권 행사)를 공제를 통해 해소함으로써 주택관리사의 경제적 안정을 도모하고(불의의 사고로부터 손실을 최소화), 사고 발생시 관리사무소장이 그 지위 상 상대방에 대해 직접적으로 법적인 대응을 하기 힘들었던 것을 공제 배상팀에서 법적인 업무를 대행해 관리사무소장의 책임 한계를 명확히 할 수 있을 것입니다.(사고 발생시 배상관계 등 법적 분쟁 업무 수행)

셋째, 관리업무의 집행에 있어 실질적인 권리를 확보하는 것입니다. 관리업무에 대한 실질적인 도움을 줍니다. 공제에 가입한 주택관리사의 사고예방 및 사고처리를 위해 필요한 경우 공제에 가입한 관리사무소장 등의 업무집행에 대한 지도․점검 실시 및 필요한 조치를 취할 것입니다.(공제규정 또는 공제약관에 규정해 지도․점검이 가능토록 할 예정) 또한 실질적인 관리업무에 대한 지원을 하게 됩니다. (관리지침, 관리매뉴얼, 각종 관리실무 관련 홍보 자료 등)

사용자 등의 부당한 업무간섭으로 인한 사고 발생시 그로 인한 책임 부분도 함께 판결 받음으로써 향후 부당한 업무간섭이 줄어들 수 있도록 해 실질적인 집행권을 확보하는데 도움이 될 것입니다.

넷째, 회원의 복리향상입니다. 공제사업은 손해배상 책임보험 외에 회원의 복리 증진을 위한 각종 복지사업(연금, 상조, 장학사업, 회원대출사업 등) 및 수익사업을 수행해 불안정한 신분의 주택관리사에게 복지혜택을 줄 수 있도록 할 것입니다.

【문】 공제사업이 향후 주택관리사 및 주택관리 제도를 어떻게 변화시킬 수 있는가 ?

【답】 공제사업의 도입과 그 성공은 주택관리사법 제정의 토대를 구축하게 될 것입니다. 주택관리사법 제정으로 주택관리사의 업무영역은 모든 건물관리로 확대되고, 자산관리․건물경영관리 등으로 확장될 것입니다. 또한 공제사업의 역동적 힘은 주택관리사제도를 감정평가사 등 타 전문자격사와 같은 반열에 서게 할 것입니다. 주택관리학문의 지원․발전으로 모든 대학 등에 주택관리학과가 신설돼 주택관리의 학문적 토대가 공고하게 돼 주택관리사제도가 주택관리제도의 명실상부한 중추적 힘이 될 것입니다.

공제사업은 주택관리에 관한 활발한 입법 활동, 주택관리연구소, 주택관리교육원 등의 설립 및 활성화에 기여해 공동주택 관리문화의 국가적 시스템을 구축하게 될 것입니다. 공제사업의 역동적 파급효과는 관계부처에 주택관리청 등의 설립을 가시화시키고 주택관리공단의 설립을 촉진시켜 그에 따라 주택관리사 및 관련종사자의 신분을 안정화시킴으로써 체계적인 주택관리를 구축할 것입니다.

□ 주택법 제55조의 2 관련

【문】 주택법 제55조의 2가 신설됨에 따라 주택관리사의 책임이 더 커진 것은 아닌가?

【답】 주택법 제55조의 2가 신설된 것으로 인해 주택관리사의 법적 책임의 범위 또는 한계가 늘어난 것은 아닙니다. 법률 전문가(법제처, 변호사 등)들의 의견은 주택법 제55조의 2로 인해 주택관리사들의 책임이 특별히 더 가중되거나 커진 것은 아니라는 의견입니다. (변호사 자문의견 3건을 협회 홈페이지에 게재)

주택법 제55조의 2가 없었던 때에도 관리사무소장은 업무를 집행하는 과정에서 고의 또는 과실로 입주민에게 손해를 끼쳤을 때 그 손해를 배상해 왔으므로 이 조항이 신설됐다고 해서 법적인 책임 한계가 증가한 것은 아니라는 것입니다. 주택법 시행령 입법예고안과 같이 그 책임의 범위를 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상  공유부분으로 한정했다고 해서 나머지 부분(전유재산상의 손해, 신체상 손해 등)의 책임이 면해지는 것이 아닌 것과 같은 논리입니다. 참고로 모든 전문자격자의 공제사업관련 조항은 그 전문자격자의 책임을 먼저 규정하고, 그 책임을 담보하기 위해 보험에 가입하거나, 공제를 할 수 있도록 돼있습니다.

【문】 주택법 제55조의 2가 신설되기 전에는 손해배상 요구를 하지 않던 것도 이제는 손해배상을 요구하게 될 것 아닌가? 즉, 주택법에 명시되기 전에는 입주민이 손해배상을 요구하지 않던 사고도 이제는 주택법의 규정을 근거로 손해배상을 요구하거나 소송으로 진행되는 일이 많아질 것 아닌가?

【답】 주택관리사가 공동주택 관리 전문가로서 사회적 위상을 높이고 그에 맞는 대우를 받기 위해서는 전문가로서 당당하게 책임지는 자세가 필요할 것이며, 전문가로서의 위상을 세우기 위해 불가피한 부분이라고 판단됩니다. 그리고 이런 부담을 상호부조로서 공유하기 위해 공제가 필요한 것입니다.

정보화시대로서 수많은 정보가 창출․공유되는 시대에 손해배상하지 않아야 할 것을 손해배상하게 되는 경우가 있다면 이는 상식적인 사회가 아닐 것입니다. 마찬가지로 손해배상 조항이 주택법에 명시되기 전에는 잘 몰라서 손해배상을 요구하지 않아 그냥 넘어가던 것을 이제는 주택법에 명시됨에 따라 손해배상을 요구하게 되므로 부당하다고 생각하는 것은 전문가다운 자세가 아니고 단편적인 시각이라고 생각됩니다. 오히려 공제를 통해 손해를 배상하는 과정에서 각종 사고의 유형에 따라 주택관리사의 배상 책임 한계를 규정하는 효과를 가져와 이후 유사한 사례의 재발을 방지하는 효과도 있을 것으로 보입니다.

【문】 주택법 제55조의 2를 신설하지 않고 공제사업을 할 수는 없었는지?

【답】 협회는 과거 2004년 법정단체가 되기 전부터 또 법정단체가 된 후에도 지속적으로 공제사업을 추진했으나 법정공제가 아닌 우리 회원들만의 임의공제를 할 경우 공제 가입률, 공제의 건전성 유지의 어려움 등의 문제가 항상 발생해 법정공제를 추진키로 했습니다. 입법 추진 중 입법 기술적으로 주택관리사가 업무와 관련해 입주민에게 손해를 끼친 경우 이에 대한 배상을 한다는 조항을 두지 않고 공제를 할 수 있다는 조문만을 두는 것은 타 법률과의 형평성 및 법체계상 가능한 사항이 아닙니다.

【문】 주택법 제55조의 2가 신설됨에 따라 이전에는 사용자 등에게 손해배상을 청구하던 것을 이제는 주택관리사에게 직접 청구함으로써 주택관리사의 실질적인 책임이 더 커진 것은 아닌지?

【답】 그 가능성이 희박하며, 주택관리사의 실질적인 책임은 크게 증가하지 않고, 오히려 주택관리사의 위상을 제고할 수 있는 계기가 될 것입니다. 손해를 입은 입주민의 목적은 가장 쉽고 빠르게 손해배상을 받는 것이므로 이전과 동일하게 사용자, 주택관리사 등 관계자 모두를 상대로 손해배상을 청구할 가능성이 가장 크며, 과거에도 사용자에게 청구해 사용자가 배상을 했다 하더라도 주택관리사에게 구상권이 행사됐으므로 실질적인 책임 증가는 적을 것이며, 오히려 주택관리사가 업무와 관련한 책임을 선언함으로써 전문가의 위상을 높이는 계기가 될 것입니다.

【문】 지금까지 아무 사고 없이 관리를 잘 해 왔는데 왜 주택법에 손해배상의무를 명시해 모든 주택관리사가 보험 등에 가입하게 하는가?

【답】 공제사업을 하는 것은 특정 개인을 위한 것이 아닙니다. 개인별로 사고에 대한 경험은 다르지만 모든 주택관리사에게 발생할 수 있는 불의의 사고에 대해 공동으로 대응할 수 있는 수단을 만들자고 하는 것입니다. 󰡒나는 잘 관리해왔으니까 관심 없다󰡓는 것은 공제의 기본 취지를 전혀 고려하지 않은 사고이며, 공제사업을 함으로써 불확실한 위험에 대한 공동대응도 있지만 이를 기반으로 앞서 언급한 더 많은 권익을 찾아갈 수 있는 것입니다.

이런 목적으로 공제사업을 하기 위해 먼저 필요한 조항이 전문가에 대한 손해배상책임 조항이고, 이런 책임을 공동으로 대응하기 위해 공제를 할 수 있도록 했습니다. 그런데 이 책임 조항으로 인해 관리사무소장이 이전보다 책임이 더 커진 것이 아니라 주택법 개정 전에도 이미 책임을 지고 있었던 것을 주택법에 다시 한 번 명시한 것에 불과하고 이를 담보하기 위한 공제를 계기로 입주민의 이익과 주택관리사의 권익을 모두 향상시킬 수 있습니다.

【문】 다른 법령에 의한 모든 공제는 사업자들을 위한 공제이다. 사업자도 아닌 근로자 신분인 관리사무소장이 공제를 한다는 것은 잘못된 것 아닌가? 관리사무소장에 대한 책임을 가중시키는 것은 아닌지?

【답】 주택관리사가 사업자가 아닌 근로자 신분임은 맞습니다. 그러나 근로자 신분이라고 해서 지금까지 관리 책임을 지지 않은 것이 아니라 실질적인 책임을 져왔기 때문에 앞서 언급한 것과 같이 주택관리사, 관리사무소장이 공제에 가입하고자 하는 것은 현실적으로 존재하는 주택관리사의 업무와 관련한 책임 부담을 주택관리사 모두가 함께 공유하고자 하는 것입니다. 즉, 현재 주택관리사의 신분이 근로자냐, 사업자냐는 중요하지 않고, 현실적으로 존재하는 책임, 그 책임으로 인해 관리사무소장의 실질적인 부담을 함께 공유하고 공동대응 하고자 하는 것입니다. 그러므로 지금 협회에서 추진하는 공제는 사업자를 위한 공제가 아니라 현실적으로 존재하는 업무와 관련한 책임을 부담하고 있는 주택관리사, 관리사무소장을 위한 공제입니다.

□ 공제사업 방향 및 내용

【문】 공제사업 출자는 의무적으로 해야 하는지?

【답】 아닙니다. 공제사업에 대한 출자는 의무적으로 하는 것이 아니며 출자를 희망하는 회원이 출자를 하는 것입니다. (현재 공제사업 출자 방식, 규모에 대한 자료를 준비 중)

【문】 공제에 출자하지 않으면 공제에 가입(공제증권 발행)을 할 수 없는지?

【답】 아닙니다. 공제사업에 출자한 것과 관계없이 공제에 가입할 수 있습니다.

【문】 공제사업에 출자하면 출자자에게 어떤 혜택이 주어지는지?

【답】 공제사업에 출자한 출자 회원에게는 출자 금액에 비례한 공제료 할인, 각종 복지사업(상조, 연금 등)을 통한 혜택 등이 주어질 것입니다. 구체적인 내용은 준비 중입니다.

【문】 주택법에 의한 손해배상을 책임지기 위해 반드시 공제에 가입해야 하는지?

【답】 주택법 제55조의 2에 의해 공제 또는 보증보험에 가입하거나 공탁해야 하는 것은 의무사항입니다. 그러나 그 세 가지 중 반드시 공제에 가입해야 하는 것은 아닙니다. 주택법에 명시된 것과 같이 공제, 보증보험, 공탁 중 선택하면 됩니다.

【문】 공제에서는 어떤 업무를 하는가? 주택관리사를 위해 하는 일은?

【답】 공제에서 하는 업무는 첫째, 주택법에 의한 공동주택 관리 전문가 책임 배상 업무와 기존의 신원보증업무를 포괄하는 전문가에 대한 책임보장업무를 수행합니다. 즉, 주택관리사가 업무와 관련해 입주민에게 손해를 끼친 경우 이에 대한 배상관련 업무를 수행합니다.

둘째, 손해배상 요구가 있을 시 공제에 가입한 주택관리사를 대리해 주택관리사의 책임여부, 책임 비율 등을 명확히 하며, 이와 관련한 법적 분쟁이 발생할 경우 그 업무를 수행합니다.

셋째, 공제에 가입한 주택관리사의 사고예방을 위해 공동주택 관리업무에 대한 점검, 조언 등의 업무를 수행합니다. 간혹 발생할 수 있는 사용자 등의 부당한 업무간섭이 발견될 시 이에 대한 시정을 요구해 주택관리사의 업무 영역 침해와 업무 간섭으로 인한 사고를 방지하고, 사고 발생 시 그 책임의 한계를 가릴 수 있도록 사전점검 활동을 수행합니다.

넷째, 사고예방을 위해 관리매뉴얼 등 공동주택 관리 관련 각종 자료를 발간해 관리업무에 대해 지원합니다.

다섯째, 전문가 책임 배상 및 신원보증 외에 다른 보험 상품을 개발하고, 주택관리사의 신분을 안정시킬 수 있는 각종 복지사업(상조, 연금, 장학금 등)을 수행하게 됩니다.

여섯째, 공제사업의 내실화를 위한 각종 수익사업을 기획․추진하게 됩니다.

【문】 협회 정관에 회원복리를 위한 공제사업을 하도록 돼 있지 손해배상공제를 위한 공제는 언급이 없는데 이는 정관위반이 아닌지?

【답】 회원의 복리 증진이라고 하는 것은 회원을 위한 복지사업도 있겠지만

회원의 권익신장을 위한 것도 포함됩니다. 협회 공제사업은 우선 법령에 명시된 손해배상업무를 시작으로 하지만 나아가 회원을 위한 연금, 상조, 장학금 등 복지사업으로 확장해 나갈 예정입니다. 그러므로 이 모든 것이 크게 회원 복리를 위한 것에 포함된다고 할 것입니다. 또한 이런 각종 복지사업의 기금을 확보하기 위한 여타의 수익사업도 수행해야 할 것입니다.

【문】 협회 공제사업을 추진함에 있어 회원들의 의견을 제대로 수렴했는지?

【답】 오랫동안 협회는 공제사업을 추진해 왔고 그 과정에서 많은 회원들이 충분히 공감했다고 봅니다. 앞서 언급한 것과 같이 협회는 사단법인 시절 이래로 주택관리사에게 필요한 전문인 손해배상상품의 개발 및 법정공제 실현에 매진해 왔습니다.

1992년 사단법인 설립허가 신청시 협회 사업계획서에 공제조합 설립을 명시했으며, 1995년에는 주택관리사공제조합을 설립, 2000년에는 보험사와 협의해 주택관리사 배상책임보험을 개발 시행했습니다. 법정단체가 된 이후에도 2004년 공제사업추진위원회를 구성해 활동했으며, 그 성과를 계속이어 2005년 공제사업추진위원회 및 공제사업 추진 T/F 팀을 구성해 공제사업계획서 작성(회원 설문조사) 및 상품개발 등을 했으며, 2005년 8월 임시총회에서 협회 공제규정 통과 등을 이뤘습니다.

이 과정에서 임의공제의 건전성을 우려하는 의견을 받아들여 협회 공제사업을 법정공제로 추진키로 이사회에서 결의해 2005년 9월에 법정공제를 가능토록 하는 주택법 개정안 입법 발의를 추진하는 등의 과정을 거쳤습니다. 2006년 계속 추진하던 주택법개정안이 2007년 1월 입법 발의돼 2007년 4월 국회 본회의를 통과하게 된 것입니다.

이런 과정은 협회 이사회와 각 시․도회 운영위원회에 보고됐으며 2004년, 2005년, 2006년 총회에도 보고됐던 내용입니다. 물론 매년 사업계획에도 포함돼 보고 및 의결된 내용입니다.

향후 회원들에게 추가로 의견을 수렴해야 하는 것은 공제의 구체적인 수행을 위해 필요한  사고사례, 배상사례, 공제상품, 보상범위, 공제료 등에 대한 것으로 설문조사 등을 통해 의견을 수렴할 예정입니다.

□ 주택법 시행령 관련

【문】 주택법 시행령 입법예고에 의하면, 관리사무소장은 손해배상을 담보하기 위해 보험, 공제, 공탁을 한 경우 이를 시․군․구에 신고토록 돼 있고, 1년 후 갱신하거나 손해배상 후 보정한 경우에도 신고를 하도록 돼 있는데 이것은 공제 또는 보험 가입을 강제적으로 하도록 하는 것이 아닌지?

【답】 입주민에 대한 손해를 배상하기 위해 공제, 보험 또는 공탁 중 하나를 선택해 가입토록 하는 규정은 이미 주택법에서 명시된 것입니다. 시행령은 그 시행을 위한 절차와 방법을 규정한 것으로서 공제, 보험, 공탁을 강제하기 위한 규정은 아닙니다. 즉, 주택관리사 의무배치를 주택법에 규정하고 그에 대한 이행 여부를 정부에서 확인하기 위해 배치신고 제도를 둬 배치신고 하도록 하는 것과 동일한 것으로 보면 됩니다.

그러나 이런 신고의무가 주택관리사의 업무적 부담을 증가시킨다는 의견이 있어, 이에 대한 사항을 이사회에서 논의해 지자체에의 신고사항을 폐지하고 입주자대표회의에의 설명․제출사항을 󰡐제출󰡑로 단순화․일원화할 수 있도록 의견서를 제출했습니다.

【문】 공제 등의 가입에 관한 신고업무를 증권 등의 발급기관에서 시․군․구에 직접 통보한 경우에는 관리사무소장이 신고하지 않아도 되도록 한 것은 공제 가입을 유도하기 위한 것이 아닌가?

【답】 이 부분은 위에서 지자체에의 신고조항 삭제와 관계되므로 이 삭제와 연동된 내용입니다. 증권 등의 발급기관에서 대신 신고할 수 있도록 해 가입자(주택관리사)의 신고 업무의 편의를 도모하기 위한 것입니다. 다시 한 번 말하지만 공제 또는 보험에 가입하거나 공탁하는 것 중에서 어디에 가입할 것인지는 가입자가 비용 대비 보장범위와 혜택, 각종 서비스 등을 비교해 판단한 후 선택해 가입하면 됩니다.

【문】 손해배상을 청구할 때 합의서가 있으면 손해배상을 하도록 한 것은 상대적 약자인 주택관리사의 입장에서는 부담이 더 커지는 것 아닌가? 합의를 요구 받았을 때 이를 거부할 수 있는 주택관리사가 현실적으로 있겠는가?

【답】 주택법 시행령 입법예고에 들어있는 손해배상합의서, 화해조서, 법원의 판결문 등은 모든 손해배상과 관련한 업무에서 효력을 갖는 것입니다. 앞의 문구가 시행령에 명시되지 않았다 하더라도 그런 문서는 당사자 간에는 동일한 효력을 갖고 있습니다. 그러므로 법령에 󰡐손해배상합의서󰡑에 관한 문구의 존재여부와 관계없이 효력을 지니고 있으나, 회원들의 우려를 반영해 시행령 입법예고에 대한 의견서 제출시 󰡐손해배상합의서󰡑 문구를 삭제토록 제안했습니다.

또한 공제에서는 공제가입자가 임의로 피해자와 합의하지 못하도록 공제규정 또는 공제약관에 명시(타 공제 또는 보험에서도 적용하고 있음)하고 공제에서 합의 과정에 참여함으로써 상대적 약자인 주택관리사의 책임을 최소화토록 할 것입니다. 이런 역할을 수행하고자 하는 것이 공제를 추진하는 이유입니다.

【문】 협회에서 공제가입자에 대한 사고예방을 위해 해당 공동주택에 대한 지도․점검을 할 수 있도록 하는 것은 감독관청(시․군․구)에서 점검하는 것 외에 또 하나의 감독기관을 둠으로써 관리사무소장의 부담을 가중시키는 것이 아닌지?

【답】 아닙니다. 시․군․구청에서 공동주택관리와 관련해 지도․감독하는 것은 감독관청으로서 행하는 것이지만 협회 공제에서 하는 것은 오로지 공제에 가입한 회원들의 사고예방을 위해 관리업무와 관련해 혹시 있을지 모르는 잘못된 업무처리를 사전에 시정할 수 있도록 하기 위함입니다.

이는 불의의 사고를 미연에 방지해 공제의 배상금을 낮추도록 하는 공제의 건전성 유지를 위해 필요한 것이며, 또한 공동주택 관리현장에서 공공연히 벌어지는 사용자 등의 부당한 업무간섭 등을 막을 수 있는 제도적 장치가 돼 관리사무소장의 업무 집행권을 확고히 하고자 하는 목적도 있습니다.

참고로 공동주택의 화재보험 가입시 화재보험협회에서 화재예방을 위한 점검을 하는 것을 봤을 것입니다. 이런 것과 동일하다고 보면 됩니다. 그 점검이 소방서의 점검처럼 법적인 구속력을 갖지는 않지만 실무에서 소방설비 등을 점검․보수할 때 유용하게 이용되는 것과 같습니다.

그러나 이 조항에 대해 주택관리사의 우려가 건설교통부에 전달돼 삭제되는 방향이므로 향후 공제규정 또는 공제약관에 명시하면 될 것으로 판단됩니다.

【문】 보험금을 3,000만원, 5,000만원으로 정한 것은 무엇을 근거로 한 것인지? 획일적으로 정하는 것이 아니라 각 아파트의 여건에 맞게 정하는 것이 타당하지 않은지?

【답】 몇 가지로 나눠 말씀드리겠습니다.

▲500세대를 기준으로 정한 이유

관리비 예치금, 월 관리비, 1,500세대 등 다양한 기준을 가지고 접근이 가능하나 현행 법령에서 언급하고 있는 객관적인 기준이 없어 주택관리사와 주택관리사보의 배치 기준이 되고 있는 500세대를 기준으로 정한 것으로 판단됩니다.

▲3,000만원, 5,000만원으로 정한 이유

공인중개사의 경우 개인 5,000만원, 법인 1억원으로 돼 있어 관계기관에서는 이와 상응한 기준을 고려한 것으로 알고 있으나, 현재 관리사무소장이 신원보증보험에 가입하는 금액에 준하는 수준이 돼야 대다수 관리사무소장이 인정할 수 있다는 것이 감안돼 현재 관리사무소장은 대체로 소규모 단지는 3,000만원, 대규모 단지는 5,000만원 정도 가입하고 있으므로 그에 맞춘 것으로 판단됩니다.

물론 이 기준이 모든 관리사무소장에게 100% 맞는 것은 아닐 수 있습니다. 특히 300세대 미만의 단지(3,000만원 이하), 500세대에서 1,000세대 사이의 단지(5,000만원 이하) 등은 이 기준보다 적게 가입하고 있을 수 있습니다. 그러나 모든 관리사무소장의 현재 가입액에 맞게 할 수는 없고 대체적으로 용인할 수 있는 수준으로 책정할 수밖에 없었습니다.

▲각 아파트의 여건에 맞게 하도록 하자는 의견에 대해

입법예고 이후 회원들의 의견이 있어 이 점을 검토했지만 이로 인한 긍정적인 면과 부정적인 면이 있을 것으로 보입니다. 우선 각 단지에서 합리적으로 적정한 금액을 책정하면 되지만 너무 낮은 금액을 책정할 경우 관리사무소장에게 실질적인 도움이 되지 않는다는 점이 문제이며, 또한 이 점이 악용돼 과다한 금액의 공제금 등을 책정토록 주택관리사에게 강요될 경우 이 점 또한 문제라고 판단했습니다. 그리고 법령에서 정해둔 금액이 해당 아파트의 규모에 비해 적은 경우는 법령에 정해진 금액보다 많이 가입하는 것은 문제가 되지 않습니다.

□ 공제료 관련

【문】 공제(보험)료는 연간 어느 정도 부담하게 되는지?

【답】 기존의 신원보증보험과 달리 과실부분에 대한 구상권을 행사하지 않는 방향이며, 손해배상에 관한 각종 업무와 사고예방 활동 등을 수행함에 따라 신원보증보험료 보다는 상대적으로 다소 상승할 것으로 보입니다. 기존 신원보증보험과 비교해 주택관리사의 부담 증가를 최소화할 수 있도록 준비 중입니다.